10 Ekim 2023'te TBMM'ye sunulan yasa tasarısına göre, ev sahiplerinin kısa süreli kiralamalar için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin alması gerekecek. Ev sahipleri vergiye tabi olacak, binanın önüne tabela asmaları ve ücret ödemeleri gerekecek. 

Kapsam ve Tanımlar

Bu yeni düzenleme, Türkiye'de turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamalarını etkiliyor. Yalnızca 100 günün altındaki kiralamalar yönetmelik kapsamındadır. Tek bir sözleşmede 100 günü aşan kiralamalar muaftır.
Yönetmelik aşağıdakiler için geçerlidir:
* 100 günün altındaki turizm kiralamalarında genel esaslar
* İzin gereksinimleri
* İdari para cezaları ve cezalar
* İzin verilen turistik kiralamalara uygulanan yasalar
Turizm Kiralama: Konutun gerçek veya tüzel kişilere herhangi bir amaçla 100 güne kadar kiralanması.
Kira İzni: Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilen, mülk sahibine 100 güne kadar mülkünü turizm amaçlı kiralama izni veren turizm amaçlı kiralama iznidir.
İzin Sahibi: Kendi adına kira izni düzenlenen ve taşınmazı kiraya veren kişidir.
Ev sahibi: Bir taşınmazın maliki olan veya üzerinde intifa veya üst hakkı yoluyla hak sahibi olan ve onu kiraya veren gerçek veya tüzel kişidir.
Kiracı: Ev sahibi ile turizm kiralama sözleşmesi yapan gerçek veya tüzel kişi.

Kiralama İzni Gereksinimleri

100 günün altında turizm kiralaması yapabilmek için, kira sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin alınması gerekmektedir. İzin şartları aşağıdaki gibidir:
*  İzin başvurusunda binadaki tüm maliklerin oybirliğiyle onayı gerekmektedir. Birden fazla binadan oluşan kompleksler için yalnızca kiralık dairenin bulunduğu binadaki maliklerden onay alınması gerekmektedir.
* 3'ten fazla daireli binalarda her malik için %25'ten fazla daireye izin verilemez.
* Bir malik aynı binada 5'ten fazla daireye kira izni veremez. 5'ten fazla başvuru yapılması durumunda işletme ruhsatı ve oybirliğiyle yapı sahibi onayının da sunulması gerekmektedir.
* İzin yükümlülüğü mülkü kiraya veren ev sahibine aittir. Acente gibi 3. şahıslar tarafından gerçekleştirilen kiralamalar, yalnızca Seyahat Acenteleri Kanunu kapsamında lisanslı A Grubu acenteler aracılığıyla yapılabilmektedir.
* İzin sahibinin ölmesi veya kurumsal izin sahibinin varlığının sona ermesi halinde, mirasçılara veya yeni sahibine devredilmediği takdirde izin üç ay sonra sona erer.
* İzin verilen birimlerin 3. şahıslara kiralanması veya kiralanan oturma izninin turizm amaçlı kiralama amacıyla kullanılması yasaktır. Personeli için kiralama yapan tüzel kişilerin istisnası.

İzin Sahibinin Sorumlulukları

Turizm amaçlı mülk kiralayan izin sahiplerinin uyması gereken bazı sorumluluklar vardır:
*Kiralık ünite girişinde Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilen izin plakasının sergilenmesi.
* Kimlik Bildirme Kanunu kapsamındaki raporlama gerekliliklerine uymak. İzin sahibi, kiracıların raporlanmasından sorumlu taraf olarak kabul edilir.
* İzin verilen kiralamalara ilişkin reklamlar, sosyal medya, web siteleri vb. mülkün konumu, özellikleri veya vaat edilen koşulları hakkında yanıltıcı olamaz.
*Kiralanan ünitenin kira sözleşmesine uygun olarak kiracıya teslim edilmesi gerekmektedir.
* Ünitenin düzgün bir şekilde teslim edilmemesi durumunda alınan ödemenin iade edilmesi gerekir.
* Miras veya hukuki işlemler yoluyla mülkiyette meydana gelen değişiklikler 30 gün içerisinde bildirilmelidir.
* Turizm Tanıtım ve Kalkınma Ajansı Kanunu kapsamında turizm vergisinin ödendiğine dair belgenin belirlenen süre içerisinde ibraz edilmesi gerekmektedir.

Platform Sorumlulukları

Turizm kiralamalarına olanak sağlayan online platformların yönetmelik kapsamında belirli sorumlulukları bulunuyor:
* Geçerli bir kiralama izni olmadan birimlerin reklamı yapılamaz veya kiralanması etkinleştirilemez.
* Düzenlemeyi ihlal eden içeriklerin kaldırılması veya listelere erişimin engellenmesi yönündeki talimatlara uymanız gerekir. Uyumsuzluk para cezasıyla sonuçlanabilir.
*E-Ticaret Kanunu kapsamında aracı hizmet sağlayıcılar olarak değerlendirilmektedir. Etkinleştirilen her izinsiz listeleme için para cezasına tabidir.
* Ceza hakimlerinin emirleri doğrultusunda içerik veya listelere erişimi kaldırmalı veya devre dışı bırakmalıdır. Kaldırma emirlerine itiraz edebilir.

İcra ve Cezalar

Yönetmelik, önemli idari para cezaları ve bunlara uyulmaması halinde verilecek cezaları içeriyor:
* İzinsiz kiralama, izinsiz kiraya verme, izinsiz komisyonculuk yapma suçlarından 100.000 TL para cezası.
* İlk cezanın ardından izinsiz kiralamaya devam edilmesi halinde 500.000 TL para cezası.
* Platformlara izinsiz açılan listeleme başına 100.000 TL para cezası kesildi.
* Asılsız reklam cezası 100.000 TL'ye kadardır. Sözleşmeli hizmetlerin sağlanmaması durumunda 500.000 TL'ye kadar.
* İzin levhasının sergilenmemesi 100.000 TL para cezası ve sergilenmesine neden olur. 500.000 TL para cezası ile sonuçların gösterilmemesinin devamı.
* Ceza ve emirlerden sonra izinsiz kiralamaya devam edilmesi halinde 1.000.000 TL para cezası. Ayrıca 100 günü aşan aşırı sözleşmeler için.
* İhlaller, kamu düzeni sorunları, sorunların giderilememesi durumlarında izin iptal edilebilir. Rezervasyonlar korunuyor.
* Kültür ve Turizm Bakanlığı denetim yetkisine ve ceza uygulama yetkisine sahiptir.

Kısa Vadeli Kiraların Vergi Etkisi

*Kendi mülkünüzün günlük veya haftalık kiralanmasından elde edilen gelir, gelir vergisi açısından kira geliri değil, ticari gelir olarak kabul edilir. Demirbaşlara ait amortisman giderlerini Vergi Usul Kanunu uyarınca düşebilirsiniz.
* Tesisinizde verilen günlük veya haftalık konaklama hizmetleri %10 oranına tabi "otel" hizmeti kapsamında olmadığından %20 KDV oranı uygulanır, 
* Konaklama hizmetini verdikten sonraki yedi gün içinde tüm misafirlerin günlük kaydını tutmalı ve fatura kesmelisiniz. 
* İşletmede kullanılan ekipman ve demirbaşlardan, Vergi Usul Kanununun ilgili Genel Tebliğlerinde belirtildiği şekilde faydalı ömür üzerinden amortisman düşebilirsiniz.

Uyumluluk İçin Sonraki Adımlar 

Türkiye'de halihazırda kısa süreli kiralama yapan ev sahipleri için yeni düzenlemeye uymak için önerilen bazı sonraki adımlar şunlardır:
* Mevcut kiralamaların yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden itibaren bir ay içerisinde izin başvurusunda bulunması gerekmektedir. Üç aydan sonra izinsiz kiralamalar yasaklanacak.
* Bina başına izin verilen birim sayısını sınırlara göre sınırlandırın. Gerekirse iş modelini ayarlayın.
* İzin plaketini alındıktan sonra belirgin bir şekilde sergileyin. Çevrimiçi platformları bilgilendirin.
* İzin yükümlülüklerini doğrudan karşılayamıyorsanız, lisanslı A Grubu seyahat acenteleriyle çalışmayı düşünün.

Yazan: Serdar Taşdöken, Yeminli Mali Müşavir, Bağımsız Denetçi, Hakem, Eski Vergi Müfettişi